Dans quels cas constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée d’au moins deux individus. Au sein de celle-ci, chacun possède le statut d’associé, ce qui lui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Une SCI permet à ses membres, également appelés associés, de détenir des parts sociales de la société. Les décisions importantes concernant la gestion des biens immobiliers sont prises collectivement par les associés, en fonction de leurs parts respectives. 

 

Les associés

Ce sont les membres qui composent la SCI. Deux personnes suffisent pour la constituer et celle-ci n’est pas restreinte à un nombre maximum d’associés.

 

L’objet social 

L’objet social est le type d’activité que la société exerce. Pour être civile, une société doit avoir un objet civil, et ne pourra pas faire d’actes de commerce à titre principal. L’objet social est limité à la gestion d’un patrimoine immobilier. 

 

La durée

Sa durée doit être déterminée dans le statut et ne peut pas excéder 99 ans.

 

Les statuts

Il s’agit d’un contrat de société qui régit son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit et peuvent contenir certaines clauses comme l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorités lors des votes en assemblée générale, … 

L’obligation des associés au passif 

Les associés de la SCI répondent aux dettes de la SCI proportionnellement à leurs parts dans le capital social. Les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels en cas de défaillance de la société, au prorata de leurs parts. En revanche, il n’y a pas de solidarité des associés. Ce qui signifie que les créanciers ne peuvent pas se retourner contre un seul associé pour la totalité de la dette.

Les apports

Les apports sont constitués des biens dont les associés transfèrent la propriété ou la jouissance à la société, en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales. Chaque associé doit faire un apport, quelle que soit sa forme. 

La fiscalité

Lorsque la SCI dégage des bénéfices, ils sont redistribués aux associés ou mis en réserve afin de garder des ressources à la société. Si les associés ont opté pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), ils doivent déclarer les revenus qu’ils aient été distribués ou pas. La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime sera obligatoire si la SCI loue en meublé ou équipé.

Une souplesse dans la gestion du patrimoine

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices des biens détenus par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux devaient être effectués, les frais seraient supportés par tous les associés, à hauteur des parts détenues par chacun.

 

Facilité de transmission

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Si vous êtes parent et que vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur transférer les parts de votre SCI de manière successive. Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemple : 100 000 € par parent et enfant, 31 865 € pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d’ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements. 

 

Protection du patrimoine

Une SCI assure la pérennité de votre patrimoine sur plusieurs générations. En effet, celle-ci est distincte de ses membres et peut être instituée jusqu'à 99 ans. 

Par ailleurs, un actionnaire majeur ne peut contraindre les autres à dissoudre la SCI par anticipation. La SCI exclut également la vente forcée du bien.

 

Le choix des associés qui la compose

L’indivision n’est pas toujours souhaitée (lors d’une succession par exemple). Et lorsqu’un indivisaire décède, ses parts sont transmises à ses héritiers sans possibilité pour les coindivisaires de s’y opposer. Cela peut générer des conflits, notamment en multipliant le nombre d’indivisaires. La SCI permet de choisir les personnes avec qui l'on s’associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l’un des associés. 

 

Une sécurité pour la situation des concubins 

Des concubins peuvent y recourir pour sécuriser leur situation, notamment en cas de décès. Pour cela, ils peuvent effectuer un démembrement de propriété croisé des parts sociales. Ainsi, au décès du premier d’entre eux, l’usufruit sur les parts du survivant s’éteint. Le survivant est donc pleinement propriétaire de la moitié des parts et conserve l’usufruit (la jouissance) des parts du défunt. Suite à l’extinction de l’usufruit, le survivant ne sera pas soumis aux droits de succession de 60%, ce qui constitue un réel avantage fiscal.

Les concubins peuvent également créer une SCI pour acheter un logement « conjugal » et y inclure une clause tontine. Passer par une SCI évite alors de payer les 60% de droits de mutation. Mais attention toutefois à la requalification possible par l’administration fiscale en donation déguisée. 

Les conseils de votre notaire vous guideront et vous permettront d’éviter les faux pas.

Il vous faudra dans un premier temps vous rapprocher de votre notaire pour faire établir les statuts de votre SCI. Il se chargera de remplir les formalités nécessaires comme l’enregistrement des statuts, la publicité légale, l’inscription au Centre de Formalité des Entreprises… Votre notaire sera également d’une aide professionnelle précieuse lors d’une cession de parts sociales.